取消公摊之后，预售制度将如何变革？

在当今房地产市场风云变幻的背景下，关于取消公摊面积的讨论热度持续攀升。尤其是马光远提出的“取消公摊之后就是取消预售”的观点，引发了广泛的关注和讨论。作为一位密切关注房地产市场的观察者，我今天就来聊聊这个话题。

首先，让我们回顾一下最近几周内的一些政策动态。12月17日，河北省张家口市发文明确，取消商品房销售价格限价机制，鼓励实行“现房销售”，并逐步推进“取消公摊”。紧接着，湖南省衡阳市也在12月12日发布文件，自2025年1月1日起，商品房销售实行套内建筑面积计价。这些政策的出台，无疑为房地产市场带来了新的变化。

那么，取消公摊究竟意味着什么呢？根据中原地产首席分析师张大伟的观点，市场上对所谓的“取消公摊”存在误解。实际上，“取消公摊”与“按套内面积计价”是两回事。公摊面积很难真正意义上取消，而是将其“价格”并入到现在的房价之中。因此，商品房的“销售价”非但不会降，反而可能会因此提高一点。对于二手房市场来说，影响则相对较小。

从购房者的角度来看

对于购房者而言，取消公摊后最直接的变化就是房屋面积的计算方式。原本包含公摊面积的建筑面积将被套内建筑面积所取代。这意味着购房者能够更直观地了解自己实际购买的房屋面积。例如，有些楼盘由于本身就是零公摊，实际得到的房屋面积甚至比建筑面积还要大，因此取消公摊面积政策对其购房总价并不会产生影响。

然而，这种变化并非一帆风顺。一方面，开发商可能会通过调整单价来弥补公摊面积带来的成本增加；另一方面，购房者需要适应新的计价标准，确保自己在购房过程中不会因信息不对称而吃亏。

预售制度的未来走向

马光远认为，取消公摊之后，预售制度也将面临重大变革。预售制度的核心在于开发商能够在房屋尚未建成时就提前获得资金支持，从而降低开发成本和风险。然而，随着“取消公摊”政策的推进，现房销售逐渐成为主流趋势。这不仅要求开发商具备更强的资金实力，也对购房者提出了更高的要求——他们需要在购房前更加谨慎地评估房屋质量和周边环境。

此外，取消公摊后的预售制度还可能带来一系列连锁反应。例如，政府监管部门将加强对预售资金的管理，确保资金专款专用，防止开发商挪用资金导致项目烂尾。同时，购房者也需要更加关注合同条款，确保自身权益不受损害。

专家观点：提高购房品质

上海易房地产研究院副院长严跃进指出，政策接连出台说明取消公摊是2025年的一项重要工作。买房的得房率可能达到100%，这意味着购房者可以享受更多的使用面积。总体而言，这些政策能够提高购房品质，使购房者获得更好的居住体验。

总之，取消公摊和预售制度的变革是房地产市场发展的重要一步。虽然短期内可能会带来一些不确定性，但从长远来看，这将有助于规范市场秩序，提升购房者的满意度。作为普通购房者，我们应保持理性，密切关注相关政策动向，做好充分准备，迎接即将到来的新变化。